ជាលើកដំបូងបង្អស់របស់ចិននៅក្នុងប្រវត្តិសាស្រ្តទំនើបរបស់ខ្លួន ដែលបានជួបប្រទះដោយផ្ទាល់នូវអ្វីដែលហៅថា វិបត្តិអចលនទ្រព្យ។ ផ្ទះ ផ្សារទំនើប រួមទាំងការដ្ឋានសំណង់ជាច្រើនត្រូវបានគេទុកចោលហើយខ្លះត្រូវបានគេហៅថាជា ទីក្រុងខ្មោចដោយសារតែតម្លៃផ្ទះកំពុងធ្លាក់ចុះ បូកផ្សំជាមួយនឹងបញ្ហាដែរក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍មិនមានថវិការគ្រាប់គ្រាន់ក្នុងការបន្តការសាងសង់។ ការព្រួយបារម្ភខ្លាំងជាងគេពេលនេះសម្រាប់ប្រជាជន និងរដ្ឋាភិបាលចិន គឺផលប៉ះពាល់នៃវិបត្តិនេះ ទៅដល់សេដ្ឋកិច្ចរបស់ចិនដែលកំពុងតែធ្លាក់ចុះរួចទៅហើយ។ ហេតុដូច្នេះហើយថ្ងៃនេះ យើងនឹងមកស្វែងយល់បន្ថែមអំពីមូលហេតុ ផលប៉ះពាល់ និងការឆ្លើយតបពីសំណាក់រដ្ឋាភិបាលចិនទៅលើវិត្តិមួយនេះ។
តើអ្វីទៅជាមូលហេតុនៃវិបត្តិអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសចិន?
ចាប់តាំងពីទសវត្សរ៍ឆ្នាំ ១៩៩០ មកទីផ្សារលំនៅដ្ឋានរបស់ចិនបានកើនឡើងជាខ្លាំង ដោយសារតែប្រជាជនជាច្រើនបានផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅពីជនបទមករស់នៅនិងធ្វើការនៅទីក្រុង។ ការកើនឡើងនេះក៏ដោយសារតែរដ្ឋាភិបាលចិនបានសម្រេចធ្វើកំណែទម្រង់លំនៅដ្ឋានដែលបានផ្លាស់ប្តូរពីប្រព័ន្ធលំនៅឋានបែបសង្គមនិយមទៅជាប្រព័ន្ធលំនៅឋានផ្អែកលើទីផ្សារសេរី ។ បើយោងតាមការចុះផ្សាយរបស់ធនាគារពិភពលោកបានឱ្យដឹងថាការកើនឡើងនៃចំនួនប្រជាជននៅទីក្រុងរបស់ចិនចន្លោះឆ្នាំ ១៩៩០ ដល់ ២០២១ បានកើនឡើងចំនួន ៣៧ភាគរយដែលនេះបានធ្វើឱ្យតម្រូវការលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងទិក្រុងធំៗរបស់ប្រទេសចិនបានកើនឡើងជាលំដាប់។ ក្រុមហ៊ុន និងវិនិយោគគិនជាច្រើនបានធ្វើការវិនិយោគទៅក្នុងអចលនទ្រព្យរួមមានផ្ទះនិងផ្សារទំនើបកុះករជុំវិញទីក្រុងធំៗរបស់ចិន។
កាលពីមុនការធ្លាក់ចុះចូលក្នុងវិបត្តិ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ចិននាពេលនោះបន្តកើនឡើងពីមួយថ្ងៃទៅមួយថ្ងៃ។ ប្រជាជនចិនជាច្រើនបានសម្រុកគ្នាទិញផ្ទះ ក៏ប៉ុន្តែរឿងមួយទៀតដែលគួរឱ្យកត់សម្គាល់នោះគឺថា អ្នកទិញផ្ទះមួយចំនួនមិនបានទិញផ្ទះដើម្បីទុករស់នៅនោះទេ គឺពួកគេទិញដើម្បីទុកវិនិយោគ ពោលគឺទិញពេលនេះហើយនឹងលក់ចេញពេលក្រោយដោយសង្ឃឹមថានឹងអាចទទួលបាននូវតម្លៃតម្លៃថ្លៃជាមុនដែលនឹងផ្តល់ឱ្យពួកគេនូវផលចំណេញ។ នេះក៏ដោយសារគេគិតថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងបន្តកើនឡើងជារៀងរហូត។ ក៏ប៉ុន្តែការរំពឹងទុករបស់ពួកគេបែរជាមិនបានដូចអ្វីដែលរំពឹងទុកឡើយដោយសារតែតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសចិនមានការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងព្រោះតែចំនួននៃការផ្គត់ផ្គង់មានកំណើនខ្លាំង។
ដោយមើលឃើញពីបញ្ហាមួយចំនួនដូចជា បញ្ហាបំណុលដ៏ច្រើនរបស់វិស័យអចលនទ្រព្យ និងលទ្ធភាពនៃការកើនឡើងខ្ពស់កប់មេឃរបស់តម្លៃអចលនទ្រព្យជាដើម រដ្ឋាភិបាលចិនបានបង្កើតគោលនយោបាយ បន្ទាត់ក្រហមបី (Three Red Lines) ដែលធ្វើការកំណត់នូវសមត្ថភាពរបស់ក្រុមហ៊ុនអចលទ្រព្យក្នុងការទទួលបានហិរញ្ញប្បទាន។ គោលនយោបាយនេះក៏ឆ្លើយតបទៅនឹងប្រសាសន៌របស់ប្រធានាតីលោក ស៊ី ជិនពីង ដែលលើកឡើងថា “ផ្ទះគឺសម្រាប់រស់នៅ មិនមែនសម្រាប់ការរំពឹងទុកនោះទេ”។ គោលនយោបាយបន្ទាត់ក្រហមបីនេះគឺតម្រូវឱ្យក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យចិនកាត់បន្ថយនូវបំណុលរបស់ខ្លួន។ ក្រោយមក បន្ទាប់ពីមានការប្រកាសឱ្យអនុវត្តគោលនយោបាយ បន្ទាត់ក្រហមបីនៅចុងឆ្នាំ២០២០មក ក្រុមហ៊ុនតូចៗជាច្រើនបានជួបបញ្ហាស្ទើរតែភ្លាមៗតែម្តង។ ហើយបន្ទាប់មកមានក្រុមហ៊ុនធំៗរបស់ចិនចំនួន២គឺ Evergrande និង Country Garden ដែលបានជួបបញ្ហា។ អ្នកជំនាញមួយចំនួនយល់ឃើញថា គោលនយោបាយ បន្ទាត់ក្រហមបី គឺជាគោលនយោបាយដ៏ល្អដែលនឹងអាចទទួលបានជោគជ័យតែត្រូវបានណែនាំខុសពេលវេលា។ គោលនយោបាយ បន្ទាត់ក្រហមបី រួមជាមួយនឹងវិបត្តិកូវីត១៩ ធ្វើឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ដោយលំហូរសេដ្ឋកិច្ចត្រូវបានអាក់ខាន ប្រជាជនត្រូវបាត់បង់ប្រាក់ចំណូល ដែលមិនអាចឱ្យពួកគាត់មានសមត្ថភាពក្នុងការបង់ផ្ទះរបស់ពួកគាត់បាននោះទេ ចំណែកឯចំនួនអតិថិជនដែលចង់ទិញផ្ទះក៏បានធ្លាក់ចុះយ៉ាងកម្រោល។ ដោយគ្មានលំហូរលុយថ្មី អ្នកសាងសង់ដើរដល់ផ្លូវមួយដែលពួកគេមិនមានលុយគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបញ្ចប់ការសាងសង់ផ្ទះដែលបានលក់ទៅឱ្យអតិថិជនតាំងពីដំបូងហើយនោះទេ។
ផលប៉ះពាល់នៃវិបត្តិនេះទៅលើសេដ្ឋកិច្ចចិន និងប្រទេសផ្សេងទៀត
យោងតាមទីភ្នាក់ងារវាយតម្លៃឥណទាន Standard & Poor’s បានឱ្យដឹងថា ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ចិនយ៉ាងហោចណាស់ ៥០ ក្រុមហ៊ុនបានខកខានក្នុងការទូទាត់បំណុលក្នុងរយៈពេល ៣ ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ក្រុមហ៊ុនមួយក្នុងចំណោមក្រុមហ៊ុនជាច្រើនទៀតមានឈ្មោះថា Evergrande។ Evergrande មានជាង ១៣០០ គម្រោងនៅក្នុងទីក្រុងចំនួន ២៨០ នៅទូទាំងចិនដីគោក។ Evergrande ក៏ជាអ្នកម្ចីធំជាងគេនៅអាស៊ី ដែលប្រើប្រាស់លុយទាំងនោះដើម្បីទិញដីបន្ថែម និងអភិវឌ្ឍច្រើនឡើងៗ។ Evergrande កាលពីឆ្នាំ ២០២១ បានដាក់ពាក្យក្ស័យធននៅសហរដ្ឋអាមេរិក ក្រោយបរាជ័យក្នុងការសងបំណុលសរុបចំនួន ៣០០ ប៊ីលានដុល្លារ។ សម្រាប់ការក្ស័យធនរបស់ Evergrande រដ្ឋាភិបាលអាចហៅវាថាជាការទ្វេសប្រហែសរបស់ក្រុមហ៊ុនផ្ទាល់ និងការពង្រីកខ្លួនដោយមិនប្រុងប្រយ័ត្ន។ ប៉ុន្តែចំពោះស្ថានភាពរបស់ Country Garden វិញដែលជាក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យដ៏ធំមួយទៀតរបស់ចិន ការដែលក្រុមហ៊ុននេះកំពុងជួបបញ្ហាក្នុងការសងប្រាក់ឱ្យទាន់ពេលវេលា ស្ថានភាពនេះបង្ហាញឱ្យយើងឃើញថាមូលដ្ឋានគ្រឹះទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ចិនកំពុងជួបបញ្ហា ដែលបានរុញច្រានសូម្បីតែអតីតក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានស្ថានភាពប្រក្រតីឈានទៅជួបបញ្ហាក្នុងការសងបំណុលរបស់ខ្លួន។ Country Garden ជំពាក់បំណុលច្រើនជាង ១៥០ ប៊ីលានដុល្លារ ហើយបានប្រកាសកាលពីចុងខែសីហាថា ខ្លួនបានបរាជ័យក្នុងការបង់ការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីចំនួនពីរ។ បើយោងតាមការប៉ាន់ស្មានរបស់ Bloomberg Intelligence ការដួលរលំរបស់ក្រុមហ៊ុន Country Garden នឹងមានផលប៉ះពាល់ខ្លាំងជាងការដួលរលំរបស់ Evergrande នៅចុងឆ្នាំ ២០២១ ទៅទៀត។ ការជួបបញ្ហាក្នុងវិស័យអចលទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិនក៏កំពុងរីករាលដាលដល់ក្រុមហ៊ុនជួញដូរសន្លឹកហ៊ុន និងប័ណ្ណតំណាងទ្រព្យជាច្រើនផ្សេងទៀត។ ពោលគឺក្រុមហ៊ុន Zhongrong International Trust ដែលគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិប្រហែល ៨៥ ពាន់លានដុល្លារដែលកាលពីពេលថ្មីៗនេះបានខកខានការបង់ប្រាក់ដល់វិនិយោគិនរបស់ខ្លួន។ បញ្ហាទាំងអស់នេះបានធ្វើឱ្យកំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់ចិនធ្លាក់ចុះ។ ធនាគារពិភពលោកបានកាត់បន្ថយការព្យាករណ៍ផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប (GDP) របស់ប្រទេសចិនសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៤ ពី ៤.៨ ភាគរយ មកត្រឹម ៤.៤ ភាគរយ ដោយលើកឡើងពីការលំបាកក្នុងស្រុកជាបន្តបន្ទាប់ដូចជាបំណុលកើនឡើង និងភាពទន់ខ្សោយវិស័យអចលនទ្រព្យជាដើម។ លើសពីនេះ មូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) ក៏រំពឹងថា កំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសចិននឹងថយចុះមកនៅត្រឹមប្រហែល ៣.៥ ភាគរយ នៅឆ្នាំនេះ ថយចុះចំនួន ១.៥ ភាគរយ ដោយសារកត្តាប្រជាសាស្រ្ត និង ផលិតភាពមានការធ្លាក់ចុះ។ មួយវិញទៀត ប្រទេសចិនគឺជាប្រទេសដែលមានសេដ្ឋកិច្ចធំជាងគេទីពីររបស់ពិភពលោក ហើយវិស័យអចលនវត្ថុរបស់ខ្លួនមានចំណែកយ៉ាងសំខាន់នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបរបស់ខ្លួន។ ការធ្លាក់ចុះក្នុងវិស័យនេះបាននាំឱ្យមានការធ្លាក់ចុះនៃតម្រូវការទំនិញ និងសេវាកម្មពីប្រទេសផ្សេងទៀត ជាពិសេសទំនិញ និងសម្ភារសំណង់។ នេះបានជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់សេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក ជាពិសេសនៅក្នុងប្រទេសដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងលើការនាំចេញទៅកាន់ប្រទេសចិន។ ជាក់ស្តែងថ្មីៗនេះ ធនាគារបម្រុងនៃប្រទេសអូស្ត្រាលី (RBA) ក៏បានព្រមានផងដែលថា បញ្ហាដែលកើតចេញពីវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ចិនអាចនាំឱ្យមានការថយចុះការនាំចូលទំនិញ និងសេវាកម្មរបស់អូស្ត្រាលីទៅកាន់ប្រទេសចិន។
តើរដ្ឋាភិបាលចិនបានធ្វើអ្វីខ្លះដើម្បីដោះស្រាយវិបត្តិនេះ?
បន្ទាប់ពីមានក្រុមហ៊ុនជាច្រើនជួបបញ្ហា រដ្ឋាភិបាលបានឈានជើងចូលក្នុងការជំរុញការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដូចជាការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីពិសេសដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានជាប់គាំង។ ជាក់ស្តែងរដ្ឋាភិបាលបានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីពិសេសចំនួន ២០០ ប៊ីលានយន់ ដែលស្មើនឹង ២៩ ប៊ីលានដុល្លារដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលជាប់គាំងមួយចំនួនធំ។ លើសពីនេះរដ្ឋាភិបាលក៏បាន កែប្រែច្បាប់ហិរញ្ញវត្ថុ ដើម្បីគាំទ្រអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានបញ្ហា និងធានាឱ្យមានកំណើនប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងប្រាក់កម្ចីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុងតំបន់មួយចំនួនផងដែរ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងទាំងនេះទំនងជានៅមានកម្រិត ហើយការជួយឱ្យលើសពីនេះពីរដ្ឋាភិបាលចិនក៏នៅមិនទាន់មានភាពច្បាស់លាស់ ។
ជារួមមកវិស័យអចលនទ្រព្យបានដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការធ្វើឱ្យមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសចិនក្នុងប៉ុន្មានទសវត្សរ៍ថ្មីៗនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់ចិនកំពុងរងការគម្រាមកំហែងដោយសារការធ្លាក់ចុះនៃវិស័យអចលនទ្រព្យដែលធ្លាប់តែជាផ្នែកមួយដ៏ធំនៃផលិតផលសរុបក្នុងស្រុករបស់ចិន។ យ៉ាងណាវិញ វិបត្តិនេះមិនមែនជារឿងងាយស្រួលក្នុងការដោះស្រាយនោះទេ រដ្ឋាភិបាលចិននឹងតម្រូវឱ្យមានការរៀបចំគោលនយោបាយថ្មីដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានេះ។ ប្រសិនបើសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសចិនមានការជាប់គាំង ការប៉ះពាល់ជាសកលក៏នឹងអាចកើតឡើងផងដែរ ហើយនឹងប៉ះពាល់ខ្លាំងដល់អ្នកដែលទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការមានប្រទេសចិនអ្នកផ្គត់ផ្គង់ ឬជាអ្នកប្រើប្រាស់។ តាមភូមិសាស្ត្រនយោបាយវិញ សេដ្ឋកិច្ចចិនដែលធ្លាក់ទន់ខ្សោយអាចបង្ខំឱ្យចិនពិចារណាឡើងវិញពីរបៀបដែលខ្លួនប្រកួតប្រជែងជាមួយសហរដ្ឋអាមេរិក។
